Donation aux enfants de son vivant : Avantages et Inconvénients

Préparer sa retraite, c’est aussi penser à la gestion et à la transmission de son patrimoine. Parmi les solutions à envisager, la donation immobilière peut s’avérer être une excellente stratégie. Cette démarche permet d'aider ses proches tout en bénéficiant d’avantages fiscaux significatifs. De plus, la donation d’un bien immobilier offre plusieurs formules adaptées selon les besoins : donation simple, donation-partage, don par réserve d'usufruit ou en pleine propriété.

Qu’est-ce que la donation d’un bien immobilier de son vivant ?

Une donation immobilière de son vivant est un acte par lequel une personne (le donateur) transfère de son vivant, à titre gratuit, la propriété d’un bien immobilier à un ou plusieurs donataires (la ou les personnes physiques ou morales qui reçoivent le don). Il peut s’agir d’une maison, d’un appartement, d’un terrain, d’un garage. La donation d’un bien immobilier permet d’optimiser la transmission de son patrimoine tout en profitant d’un cadre fiscal avantageux. Elle doit obligatoirement être réalisée par acte notarié, pour garantir sa validité juridique et sa transparence.

Les différentes formes de donation immobilière

Il existe plusieurs types de donation, chacun ayant ses propres caractéristiques :

• La donation simple : Elle consiste à transmettre un bien d’une personne à une autre. La valeur du bien n’est pas estimée lors de la donation, mais au moment du décès du donateur. Ce type de donation peut créer des déséquilibres entre héritiers. En effet, la valeur du bien peut avoir augmenté et être devenue supérieure à la part réservée aux autres héritiers. Lors de la succession, le donataire favorisé devra alors rembourser la différence.
• La donation-partage entre héritiers : Elle permet de répartir équitablement un patrimoine immobilier entre ses héritiers. C’est une solution pour transmettre, de manière anticipée, sa future succession. Elle permet d’éviter les éventuels conflits entre les différents héritiers. A l’inverse de la donation simple, la valeur du bien est évaluée le jour de la donation et non le jour du décès. Les donataires deviennent alors propriétaires des biens donnés immédiatement et définitivement.
• Le don par démembrement : En tant que donateur, vous pouvez choisir de céder votre patrimoine sous deux formes :
  • En nue-propriété : appelée également donation en réserve d’usufruit, cette formule vous permet, en tant qu’usufruitier, d’occuper le bien ou de le louer et d’en percevoir des loyers. Votre ou vos donataires, en tant que nus-propriétaires peuvent seulement disposer du bien, c’est-à-dire vendre, donner ou léguer sa nue-propriété.
  • En pleine propriété : dans cette situation, le donataire possède la totalité des droits sur le bien.

Quels sont les avantages d’une donation immobilière ?

La donation immobilière offre plusieurs avantages significatifs :

• Préparer sa succession : La donation immobilière permet d'organiser la transmission de son patrimoine de son vivant, en choisissant librement les personnes que l’on souhaite gratifier (sous réserve de respecter la part réservataire des héritiers dans le cas où il y a plusieurs enfants) et les modalités de la donation. Cette anticipation offre plusieurs avantages :
  • Une meilleure maîtrise de la répartition des biens entre les héritiers.
  • La possibilité d'éviter les conflits familiaux au moment de la succession.
  • Une réduction significative des coûts liés à la succession future.
  • La transmission facilitée du patrimoine aux générations suivantes.
• Compléter sa retraite : Cela peut également s’avérer être une bonne stratégie pour préparer sa retraite et disposer d’un complément de revenu. Prenons un exemple concret : un couple de futurs retraités peut donner son appartement locatif à ses deux enfants, tout en continuant de percevoir les loyers grâce à une réserve d'usufruit. Cette solution garantit des revenus complémentaires pour la retraite, avec un cadre fiscal avantageux.
• Bénéficier d’une fiscalité avantageuse : La donation immobilière bénéficie d’un barème fiscal progressif selon le lien de parenté. Plus le lien est proche, plus les abattements sont élevés. De plus, certaines donations peuvent bénéficier de réductions de droits si elles sont réalisées avant un certain âge ou dans un cadre spécifique (donation-partage, donation avec réserve d’usufruit, etc.).

Abattements fiscaux en 2025

En 2025, les abattements (1) sont les suivants :

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• 100 000 € par enfant
• 31 865 € par petit-enfant
• 80 724 € pour un conjoint ou partenaire de PACS
• 159 325 € pour une personne handicapée

Les inconvénients de la donation immobilière

Malgré ses avantages, la donation immobilière présente aussi des inconvénients :

• Un acte irréversible : La donation d’un bien immobilier est un acte définitif. Elle devient irréversible dès lors que le donataire a formalisé l’acceptation de la donation par écrit en signant l’acte notarié. L'annulation de la donation est, en principe, impossible sauf cas exceptionnel. En tant que donateur, si vous donnez votre bien en pleine propriété, vous n’avez plus aucun droit dessus : ni pour y vivre, ni pour le louer, ni pour le vendre. Cela peut causer des problèmes si votre situation financière évolue ou si vous avez besoin de liquidités.
• Des frais de notaire à anticiper : La donation immobilière entraîne des frais de notaire, calculés sur la valeur du bien transmis. Ces frais incluent :
  • Les droits de mutation (droits de donation).
  • Les émoluments du notaire.
  • Les frais d’enregistrement.
  En plus des frais de notaire, des impôts et des taxes sont également à payer afin de finaliser une opération de donation immobilière.

Barème des frais de notaire

Les frais de notaire sont dégressifs et calculés comme suit :

Comment faire une donation d’un bien immobilier de son vivant ?

Une donation immobilière doit obligatoirement être réalisée devant un notaire. Il s'agit d'un acte officiel encadré par l’Etat. Des frais seront à régler à la signature, car le notaire s’occupe de toutes les démarches fiscales (droits de donation, déclaration de donation, inscription au service de publicité foncière). Pour être valable, le bénéficiaire du don doit accepter la donation par écrit, en signant l’acte.

Conditions à remplir

Pour réaliser un don, il existe trois conditions :

• Être majeur.
• Avoir la capacité juridique de gérer ses biens.
• Disposer de toutes ses capacités mentales (être sain d’esprit et pouvoir prendre des décisions en toute autonomie, sans influence extérieure).

Donation immobilière et stratégie patrimoniale : un duo gagnant ?

La donation immobilière peut s’inscrire dans une véritable stratégie patrimoniale, notamment à la retraite. Par exemple, elle peut être pertinente dans les cas suivants :

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• Vous disposez de plusieurs biens immobiliers et souhaitez réduire votre base taxable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
• Vous souhaitez aider vos enfants à se loger ou à investir, tout en gardant un revenu locatif.
• Vous souhaitez éviter les conflits successoraux en organisant la répartition de votre patrimoine de votre vivant.

Dans une donation, le donateur est la personne qui transmet un bien de son patrimoine, tandis que le donataire désigne celle qui le reçoit. Cette transmission s'effectue du vivant du donateur par un acte volontaire et gratuit pour le donataire.

Renouvellement des donations

Une personne peut renouveler une donation immobilière à la même personne tous les 15 ans. Cette période permet de bénéficier à nouveau des abattements fiscaux sur les droits de mutation.

Donation avec réserve d'usufruit

Lors d'une donation avec réserve d'usufruit, le donataire devient nu-propriétaire du bien tandis que le donateur garde l'usufruit. Le nu-propriétaire détient la propriété juridique du bien mais ne peut ni l’habiter ni en percevoir les revenus. L'usufruitier conserve le droit d'usage et les revenus jusqu'à son décès.

Âge limite pour donner

Il n'y a pas d'âge limite pour faire don d'un bien immobilier de son vivant. Toutefois, il est souvent conseillé de réaliser une donation avant 70 ans pour optimiser sa fiscalité.

Transmission d'une maison à ses enfants

La transmission d'une maison à ses enfants est possible selon différentes formules. La donation en pleine propriété transfère immédiatement tous les droits sur le bien aux enfants, facilitant leur accès à la propriété. Quant à la formule du démembrement, elle permet aux parents de conserver l'usage de leur maison via l'usufruit, tandis que les enfants deviennent nus-propriétaires. Cette option réduit la base taxable de la donation.

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Un notaire doit établir l'acte authentique et veiller au respect de la réserve héréditaire pour protéger les intérêts de chaque enfant.

Irrévocabilité de la donation

En principe, une donation est irrévocable. Elle ne peut être annulée que dans des cas très spécifiques : ingratitude du donataire, inexécution des conditions de la donation, ou sur décision judiciaire. Dans tous les cas, le donateur doit agir en justice pour solliciter l’annulation de la donation par voie d’assignation.

Le principe de la donation du vivant

Comme son nom l’indique, la donation de son vivant permet de transmettre en amont à ses héritiers une partie de ses biens de son vivant. Cet acte doit obligatoirement faire l’objet d’un acte notarié et permet de ne pas avoir d’abattement fiscal dans la limite de 150 000 € tous les quinze ans. Attention toutefois, le montant de l’abattement varie en fonction du lien de parenté entre le donateur et le bénéficiaire.

Dons familiaux "classiques"

Les dons familiaux sont exonérés d’impôt à hauteur de 31 865 € tous les 15 ans.

Comment fonctionne la donation de son vivant ?

Contrairement au testament, toutes les formalités du don est géré par le notaire et cela prend effet immédiatement. Toutefois pour être valable, une acceptation du donataire est nécessaire la signature n’étant pas suffisante. Aussi, le donateur doit être considéré comme « sain d’esprit » afin de rendre la donation valide.

Conserver l’usufruit de votre bien immobilier

Si vous donnez votre résidence principale, il est important d’en conserver l’usufruit et de donner uniquement la nue-propriété afin d’en disposer comme bon vous semble jusqu’à votre décès. S’il s’agit d’un logement locatif, vous pourrez en percevoir les loyers sans limitation de durée. Quant au nu-propriétaire, il ne pourra ni habiter le bien ni le vendre, il en sera pleinement propriétaire le jour du décès. L’avantage pour lui et qu’il aura aucun droit à payer sur ce logement.

Avantages fiscaux pour le donataire

Le montant de l’abattement diffère en fonction du lien de parenté ou autre avec le donateur. Mais quel que soit le lien entre les deux, les avantages fiscaux sont renouvelables tous les 15 ans.

Frais pour une donation et qui doit les payer ?

La donation est soumise à de nombreux frais qui doivent être payés en principe par le bénéficiaire. En effet, la donation est soumise à un barème d’imposition qui varie en fonction du lien de parenté :

• 5 à 45 % pour les enfants et conjoints
• 60 % pour les bénéficiaires sans lien de parenté

Il faut ajouter aux droits dus à l’administration fiscale, les frais de notaire basé sur la valeur du bien en pleine propriété.

Droit de retour et d’inaliénabilité

Si vous ne souhaitez pas que votre héritier transmette votre bien à une personne que vous ne souhaitez pas, il est possible d’ajouter dans l’acte notarié un droit de retour « conventionnel ». Si votre héritier décède avant vous, le bien vous sera automatiquement retourné et vous pourrez le donner à une nouvelle personne. C’est un choix catégorique mais il existe une alternative à cette disposition. Vous pouvez appliquer le droit de retour en fonction du donataire de votre héritier.

Concernant la clause dit « d’inaliénabilité », elle consiste à interdire à votre héritier de vendre ou de donner le bien à quiconque, nous parlons ici « d’interdiction absolue » ou bien à des personnes désignées et dans ce cas nous parlons d’interdiction relative. Dans les deux cas, il s’agit d’une limitation au droit de propriété. C’est pourquoi cette clause doit être temporaire (21 ans maximum) et légitime (dictée par un intérêt matériel, sentimental ou moral). Lorsqu’elle n’est plus justifiée, elle peut être supprimé via une modification de l’acte notarié.

La révocation est-elle possible ?

Oui, vous avez le droit sous certaines conditions d’annuler la donation. En principe, une fois la donation signée, il n’est pas possible de revenir en arrière, toutefois il existe 3 exceptions :

• L’arrivée d’un enfant
• Si votre héritier attente à votre vie (injure, refus aide alimentaire, etc). Attention, ce sera au juge
• Inexécution des charges (entretien du logement, etc.) imposée au donataire en contrepartie de la donation.

L’héritage est source de conflits familiaux. La donation de son vivant permet d’éviter ces problèmes et de commencer à transmettre à chacun sa part d’héritage de façon équitable. En prenant ce sujet épineux en amont, c’est faire le choix de transmettre au mieux son patrimoine, d’identifier la valeur des biens et de profiter des avantages fiscaux.

Aussi, faire un don peut peut-être aider votre enfant à acheter sa résidence principale ou bien votre petit enfant à payer ses études. Que vous choisissiez de faire une donation à vos enfants, à une association ou à un centre de recherche médicale, vous vous soumettez à ces obligations : l’entremise d’un notaire et le caractère irrévocable de votre donation.

Les formes de donation

Il existe plusieurs formes de donation en France et toutes requièrent que le donateur soit vivant. Il s’agit de la forme de donation la plus simple. Vous donnez en totalité les biens de votre choix (argent, bien immobilier, bien mobilier, objet de valeur, etc.). Vous n’êtes plus propriétaire et vous ne tirerez plus aucun profit financier du bien. D’un point de vue fiscal, vous bénéficiez de 66 % de réduction d’impôt sur votre donation en ne dépassant pas 20 % de vos revenus imposables. Les plus-values sont supprimées et vous êtes également exonéré des droits de mutation (frais de notaire).

La donation temporaire d’usufruit est réputée pour être la plus avantageuse fiscalement. Pour une durée minimale de 3 ans, vous acceptez de céder l’usufruit de votre bien en échange d’une réduction ou d’une exonération de votre Impôt sur la fortune immobilière (IFI). Les prélèvements sociaux sur les revenus engendrés par le bien sont également réduits. Par exemple, vous êtes assujetti à l’IFI et vous optez pour la donation temporaire d’usufruit. En effectuant une donation d’un ou plusieurs biens vous permettant de passer sous le seuil d’imposition qui est de 1,3 million d’euros, vous serez exonéré de l’IFI. Dans le cas où votre donation n’abaisse pas votre patrimoine immobilier sous la barre des 1,3 million d’euros, vous bénéficierez tout de même d’une réduction.

Dernier type de donation, la donation en nue-propriété permet de conserver l’usufruit du bien. Le bénéficiaire dispose effectivement du bien mais ne peut ni l’occuper, ni l’utiliser, ni le revendre, ni le dépenser tant que le donateur est vivant. Le barème fixé par l’article 669 I du CGI prévoit une évolution de la valeur du bien en fonction de l’âge de l’usufruitier.

Une donation peut se faire dans un cadre d’optimisation fiscale. En effectuant une donation, vous rendez service à toutes les parties. Le bénéficiaire se réjouit de votre donation, et vous vous en tirez un avantage fiscal. D’un point de vue moral, faire une donation est le signe que vous êtes en accord avec des principes de solidarité, de partage et de transmission.

Don manuel

Le don manuel est la remise de la main à la main d’un objet ou d’une somme d’argent. Il ne nécessite pas d’acte notarié. Son avantage est donc sa simplicité : aucune formalité n’est due. Mais en cas de litiges, il peut s’avérer difficile de faire admettre que le bien détenu est un don, et non pas un prêt qu’il doit rembourser sur sa part d’héritage à la succession du ou des parents.

Différence entre donation entre époux et donation de son vivant ?

La donation entre époux est une forme particulière de donation de son vivant, qui permet à un conjoint de renforcer la protection de l’autre en prévoyant une transmission de biens dès le décès, sans attendre les règles classiques de la succession. Réalisée devant notaire, cette donation peut concerner l’usufruit ou la pleine propriété d’une partie des biens. Comme toute donation de son vivant, si la donation entre époux excède la quotité disponible, les héritiers réservataires peuvent engager une action en réduction afin de rétablir l’équilibre.

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