Le Statut LMP et les Trimestres de Retraite : Guide Complet

Le LMP (acronyme de "Loueur en Meublé Professionnel" ou encore de « Location Meublée Professionnelle ») est un statut fiscal particulier qui concerne les propriétaires de logements (appartement ou maisons) loués meublés, qu’ils soient neufs ou anciens. Vous louez déjà un logement ou vous désirez investir dans une location meublée et vous souhaitez comprendre rapidement ce qu’est le statut de Loueur en meublé Professionnel? Qui peut prétendre exercer sous ce statut ? Comment faire la différence avec la fiscalité des locations meublées non professionnelles (LMNP)? Quelles sont les obligations et avantages du LMP ?

1. Qui peut devenir LMP ?

Le statut a un impact déterminant sur la fiscalité en location meublée. Il est soumis à des conditions d'obtention strictes.

1.2 Comment devenir loueur en meublé professionnel ?

Tout propriétaire-bailleur qui a une entreprise de meublé sera soit non professionnel, soit professionnel. Ce statut n’est pas lié à un choix du propriétaire mais il dépend de règles précises fixées par l’Administration fiscale.

2. La première étape est de bien démarrer votre entreprise !

A cet effet, nous avons rédigé pour vous, un résumé des étapes clés de la location meublée afin de vous aider dans ce processus. N’oubliez pas, par exemple, d’immatriculer votre entreprise auprès de l’INPI ! De même, si vous effectuez un investissement locatif en meublé, pensez bien à sa localisation ainsi qu’à la rentabilité du bien. Nous pouvons vous aider à établir votre bail locatif. Et n’oubliez surtout pas les formalités administratives !

La location meublée est une option intéressante pour développer son patrimoine. En effet, celle-ci connaît une demande importante (notamment dans les zones résidentielles denses, métropolitaines), où elle répond à une demande forte de locataires à la recherche d’une solution « clés en main » sur des surfaces plus petites.

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Comme toute source de profits, ceux que vous tirez de cette entreprise sont imposables et sont taxés dans la catégorie adéquate de l’impôt sur le revenu (bénéfices industriels et commerciaux), à votre tranche marginale d’imposition. Notons que le LMP est généralement éxonéré de TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée).

Mais comment optimiser la fiscalité de son investissement immobilier ? En tant que LMP, le propriétaire-bailleur a accès à deux régimes fiscaux pour déclarer ses revenus : le réel et le micro-BIC. Sous ce régime vous serez taxé à l’impôt sur le revenu après application d’un abattement (ou déduction) forfaitaire de 50 % sur les recettes annuelles de l'activité locative (71 % pour les meublés de tourisme). Autrement dit, le loueur est imposé dans sa tranche d'imposition marginale sur la moitié des sommes perçues (loyers charges comprises). Il est appliqué automatiquement si les sommes encaissées dépassent 77 700€ (188 700 € pour les meublés de tourisme classés).

Grâce au réel simplifié, de nombreux coûts sont déductibles : l'entretien et la réparation du logement, les frais d'assurance et de gestion, les charges de copropriété, les frais de comptabilité, les intérêts d'emprunt, etc. Ainsi, vous serez taxé sur une partie plus faible de vos gains de location meublée et économisez de l’impôt. En contrepartie l’État impose des obligations déclaratives plus contraignantes. Il est notamment nécessaire, d’établir une comptabilité plus complète comprenant un bilan, un compte de résultat, des tableaux d’immobilisations et d’amortissement ainsi que de télétransmettre une liasse fiscale.

Si vous êtes soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière, il vous est possible de faire sortir les biens que vous donnez en location meublée de l’assiette IFI. Pour ce faire, vous devez les d’abord inscrire à l’actif du bilan, les biens gérés dans votre entreprise locative.

Des conditions additionnelles sont nécessaires pour être exonéré d’IFI, il faut que l’entreprise de location meublée soit (1) votre activité principale (à titre d’exemple, si vous avez une activité salariée à temps plein par ailleurs, l’activité de location meublée sera secondaire), et (2) que le résultat net dégagé de cette activité soit positif (bénéfice).

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On comprend bien que ces 2 conditions impliquent que le propriétaire doit tirer la majeure partie de ses revenus de la location meublée en elle-même afin d'être éxonéré de cet impôt. Comme nous l’avons exposé plus tôt le propriétaire de meublé a, bien souvent, un résultat nul ou négatif du fait des charges qu’il fait peser sur son entreprise (amortissement) .

3.4 Qu’est-ce que les cotisations sociales ?

En tant que loueur en meublé, votre entreprise dégage des revenus sur lesquels peuvent être prélevés des cotisations sociales (CS). Le Loueur Meublé Non Professionnel est soumis aux prélèvements sociaux (un taux unique de 17.2 % qui s’applique au bénéfice fiscal après imputation des déficits LMNP antérieurs). Le Loueur en Meublé Professionnel (LMP) est quant à lui, soumis à ces versements.

Les cotisations sociales dues par le LMP sont calculées sur la base du résultat fiscal après cotisations sociales (calcul itératif), ce qui réduit l’assiette de calcul. Le taux de CS est variable entre 35 % et 45 % . Un forfait minimum de 1 162€ s’applique en cas de résultat faible ou déficitaire.

La PV à long terme sera quant à elle, soumise aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

4. Revenus et Trimestres de Retraite

Alors, comment vos loyers peuvent-ils se transformer en trimestres de retraite ? C’est là que le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) devient intéressant. En tant que LMP, vous êtes affilié à la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI) et, contrairement aux idées reçues, même des revenus locatifs modestes peuvent contribuer à votre retraite. En tant que LMP, vous cotisez au régime des indépendants, ce qui vous permet de valider des trimestres de retraite.

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Pour valider un trimestre, il vous faut cotiser sur un revenu minimum. Par exemple, en 2024, si vos revenus locatifs atteignent 1 690 € (après abattement), vous validez un trimestre. Avec 6 760 €, vous en validez quatre, soit le maximum annuel ! Pas mal, non ?

Imaginez Paul, un LMP avec des revenus locatifs de 24 000 € par an. Après déduction des charges et abattements, son revenu imposable est de 15 000 €. Paul cotise environ 40 % de ce montant à la SSI, ce qui lui permet de valider ses quatre trimestres sans souci. Maintenant, prenons Marie, qui déclare 5 000 € de revenus locatifs. Pour elle, avec la cotisation minimale, seuls trois trimestres seront validés.

La morale de l’histoire ? Chaque situation est unique, et la clé est de bien comprendre comment vos cotisations influencent votre retraite. La clé réside dans l’optimisation de votre situation fiscale et sociale. Moins d’impôts, plus de cotisations versées là où ça compte ! Prenons l’exemple de Robbie, qui loue trois appartements meublés et génère 30 000 € de revenus locatifs par an. Puis il y a Marc, un retraité qui hésitait à passer en LMP car ses loyers ne dépassaient pas 23 000 €. En ajoutant un petit studio à son portefeuille, il a franchi le seuil et a pu sécuriser ses quatre trimestres annuels.

Moralité ? Optimiser vos trimestres de retraite en tant que LMP, c’est un jeu d’équilibriste entre les revenus, les charges et les cotisations. C’est pourquoi un expert-comptable spécialisé est votre meilleur allié. Avec les règles fiscales qui évoluent régulièrement, un pro saura vous orienter pour maximiser vos cotisations sans exploser votre fiscalité. Envie de découvrir d’autres astuces pour tirer le meilleur de votre statut LMP ?

Imaginez deux chemins de randonnée : l’un est balisé et vous mène tranquillement vers vos trimestres de retraite, c’est le LMP. En tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), vous ne cotisez pas à la Sécurité Sociale des Indépendants, mais simplement au régime de la Protection Universelle Maladie (PUMA) pour l’assurance maladie. Résultat ? Pas de cotisations pour la retraite et donc, pas de validation de trimestres !

Contrairement au LMP, qui paye des cotisations sociales sur ses revenus locatifs, le LMNP reste en dehors du circuit des trimestres de retraite, même si ses loyers sont confortables. Il arrive que des loueurs basculent de LMNP à LMP, souvent par la force des choses : vos revenus locatifs dépassent 23 000 € et surpassent vos autres revenus professionnels. Prenons l’exemple de Julie, qui, avec trois appartements loués en meublé, est passée sans le vouloir de LMNP à LMP. La différence est nette : le LMP vous fait entrer dans le jeu de la retraite avec des cotisations qui comptent, alors que le LMNP reste à l’écart. Prêt à en savoir plus sur les avantages et les petits pièges à éviter en tant que LMP ?

5. Avantages Fiscaux et Contraintes du Statut LMP

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ne se contente pas d’impacter vos trimestres de retraite, il a aussi des conséquences fiscales intéressantes… si vous savez jouer avec les règles ! En tant que LMP, vous pouvez déduire vos charges (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion) et imputer vos déficits sur le revenu global, ce qui peut alléger sérieusement la note fiscale. Par exemple, si vos charges dépassent vos revenus locatifs, ce déficit peut venir réduire votre revenu imposable global.

Parlons des plus-values : si vous détenez vos biens depuis plus de cinq ans, vous pourriez bénéficier d’une exonération totale ou partielle sur les plus-values de cession, à condition que vos recettes locatives soient inférieures à 90 000 € (exonération totale) ou 126 000 € (exonération partielle). C’est un peu comme garder un bon vin, plus il vieillit, mieux c’est ! Quant à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), vos biens LMP peuvent en être exonérés si l’activité est considérée comme professionnelle, c’est-à-dire que vous dépassez les 23 000 € de recettes et que cette activité est votre principale source de revenus.

Ces avantages montrent bien que le statut LMP peut transformer vos investissements en véritables atouts fiscaux. Mais attention, pour en profiter, il faut rester dans les clous !

Depuis la loi de finances 2020, plusieurs changements ont modifié le paysage pour les loueurs en meublé. Finie l’inscription obligatoire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) pour accéder au statut LMP, ce sont désormais vos revenus locatifs et leur part dans vos revenus globaux qui déterminent tout. Et depuis 2021, la cotisation minimale à la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI) est de 1 145 €, même si vos revenus locatifs sont à zéro.

La loi de finances 2020 a simplifié certains critères, mais a aussi renforcé le contrôle : l’absence d’inscription au RCS signifie que seuls les critères de revenus comptent désormais. Et la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI) n’est pas en reste : même sans revenus locatifs, la cotisation minimale s’applique, garantissant une couverture sociale (mais seulement trois trimestres validés pour la retraite). Pour explorer en détail ces évolutions, consultez nos articles connexes sur la réglementation LMP de 2020 et les cotisations SSI pour les LMP.

Le statut de LMP s’applique aux loueurs en meublé dont les recettes locatives annuelles dépassent 23 000 € et qui surpassent les autres revenus professionnels du foyer fiscal. Pour valider un trimestre, il faut cotiser sur un revenu minimum. Par exemple, en 2024, un revenu de 1 690 € après abattement permet de valider un trimestre. Même en cas de résultat locatif nul, une cotisation minimale de 1 145 € permet de valider jusqu’à trois trimestres de retraite.

Contrairement au LMP, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ne permet pas de valider de trimestres de retraite car il n’inclut pas de cotisations sociales pour la retraite. Pour optimiser la validation des trimestres, il est recommandé de structurer ses revenus locatifs afin qu’ils dépassent les seuils requis pour le statut LMP.

Les LMP peuvent bénéficier d’exonérations sur les plus-values de cession après cinq ans de détention et, sous certaines conditions, d’une exonération de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Au moment du départ à la retraite, de nombreux propriétaires louant en meublé basculent involontairement du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) à celui de Loueur en Meublé Professionnel (LMP).Si ce changement peut sembler anodin, il a d'importantes implications, notamment sur le plan fiscal et social.

En tant que loueur en meublé, vous pouvez passer du statut LMNP ou LMP en fonction du montant et de la nature de vos revenus. L’impact n’est pas neutre, en LMP, les revenus locatifs sont soumis à cotisations sociales et des règles différentes s’appliquent en matière de plus-values.

Il faut savoir malgré tout que du point de vue de la déclaration des revenus locatifs, rien ne change. Ou au régime réel, sous réserve d’avoir formulé l’option. Pour rappel, l’option au régime réel vous permet déduire toutes vos charges. Mais aussi de déduire l’achat de votre bien ainsi que votre mobilier (via le mécanisme comptable de l’amortissement). Une exonération d’IFI le cas échéant et sous réserve d’avoir un résultat d’activité positif.

« Dans le cas d’un investissement locatif acheté de longue date, les possibilités d’amortissements peuvent s’amenuiser avec les années, malgré le dispositif de report des fractions d’amortissement dans le temps (sans limite de temps en location meublée). Est-ce que vous avez toujours intérêt à opter pour le régime réel ? Ce pourquoi je conseille de réaliser régulièrement une analyse de votre situation fiscale, que vous approchiez de la retraite ou non. C’est le rôle de votre expert-comptable immobilier qui à chaque fin d’exercice va vérifier que vos options fiscales sont toujours les plus pertinentes.

6. Cas des non-résidents

L’administration fiscale indique bien que le critère de prépondérance des revenus s’apprécie en tenant seulement compte des revenus imposables en France. Aussi, un non-résident sera assujetti au régime LMP dès lors qu’il ne dispose pas d’autres revenus imposables en France supérieurs aux recettes de ses locations meublées. Cette situation présente des avantages et des difficultés:

• En régime LMP, le contribuable a l’avantage de pouvoir imputer sur son revenu global, les déficits, sans limitation du montant et, le cas échéant, bénéficier d’une exonération d’Impôt sur la Fortune Immobilière (« IFI »)
• En cas de cession du bien, le loueur LMP pourra être exonéré d’impôt sur la plus- value dès lors que l’activité est exercée de manière professionnelle pendant 5 ans. Dans le cas où la plus-value n’est pas exonérée, elle sera imposée après application d’un abattement égal à 10 % par année de détention du bien au-delà de la cinquième.
• Le loueur LMP peut transmettre l’activité et le bien à ses enfants, en plaçant sa plus- value latente sous un régime de report d’imposition. Cette plus-value en report peut être totalement exonérée si le donataire poursuit l’activité pendant 5 ans.

7. Le Loueur en Meublé et les cotisations sociales

Avant l’abrogation de l’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés, le Loueur en Meublé Professionnel recevait automatiquement, et ce dès qu’il s’était inscrit, des appels à cotisations du Régime Social des Indépendants (RSI), devenu aujourd’hui Sécurité Sociale des Indépendants (SSI). Désormais, charge au LMP de s’affilier à l’URSSAF dès qu’il acquiert ce statut. Il s’agit d’une obligation.

Il existe toutefois une exception à cette règle qui concerne aussi bien le LMP que le LMNP : dès lors que le loueur génère plus de 23 000 € de recettes annuelles de la location de ses meublés au titre de la location saisonnière, il doit régler des cotisations sociales.

C’est la loi de finances de la sécurité sociale pour 2017 qui a imposé cette affiliation aux cotisations sociales de sécurité sociale des indépendants ou au régime général de la sécurité sociale aux loueurs en meublé dont les recettes issues de la location saisonnière dépassent 23 000 €.

Toutefois, il convient de préciser une information importante pour les non-résidents : selon une réponse de l’URSSAF, il n’y a pas de cotisations sociales à payer si vous cotisez déjà dans un autre État membre de l’Union Européenne.

Toutefois, il existe l’exception suivante introduite par une réponse ministérielle : si la location saisonnière génère un chiffre d’affaires supérieur à 23 000 € mais est confiée à un professionnel de l’immobilier qui est détenteur de la carte de gestion immobilière, le loueur en meublé n’est pas assujetti au régime sécurité sociale des indépendants ou au régime général et n’a pas l’obligation de cotiser.

Les loueurs en meublé percevant plus de 23 000 € de revenus en location saisonnière, qui sont redevables de cotisations sociales, peuvent établir leurs déclarations de trois manières :

• Soit ils déclarent leur activité sur net-entreprises.fr. Ici, le taux est calculé avec un abattement en fonction du fait que le bien est classé meublé de tourisme ou non. En moyenne, le taux est d’environ 19 % des recettes et de 6 % pour les revenus locatifs provenant de biens classés meublés de tourisme.
• Soit ils établissent leur déclaration auprès de l’URSSAF en optant pour le régime de l’auto-entrepreneur. Dans ce cas, le taux est d’à peu près 22,7 % et 6 % si les loyers bruts perçus au titre de la location saisonnière concernent des biens classés meublés de tourisme. Le classement a donc tout son sens en location meublée saisonnière puisqu’il permet de bénéficier de cotisations sociales réduites.

8. Tableau Récapitulatif des Conditions et Avantages du Statut LMP

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